Jak zabrać się za inwestowanie w nieruchomości? Wady i zalety zarabiania na wynajmie mieszkań [wpis gościnny]

Zakup nieruchomości to niezmiennie od lat jedna z najbardziej pożądanych inwestycji. Choć statystyki wskazują na stale rosnący odsetek nieruchomości kupowanych za gotówkę, zdecydowana większość wciąż posiłkuje się przy zakupie mieszkania na wynajem środkami pochodzącymi z kredytu. Bez względu na wybraną formę finansowania, do inwestowania w nieruchomości należy się odpowiednio przygotować. Jak konkretnie? Jakie wady i zalety ma taką formą inwestycji? Te i inne wątpliwości rozwieje Piotr Majewski z bloga Morizon.

Piotr Majewski – ekspert rynku nieruchomości,
miłośnik dobrego dizajnu i redaktor bloga Morizon.pl

 

 

Po pierwsze: Finansowanie

Zakup mieszkania niewątpliwie wymaga zaangażowania znacznych środków finansowych, szczególnie jeśli myślimy o zakupie mieszkania w jednym z największych ośrodków miejskich w kraju lub w popularnych miejscowościach turystycznych. Określenie budżetu jest niezwykle istotne, gdyż pozwala z ogromnej masy dostępnych ofert odrzucić wszystkie te, które znajdują się poza naszym zasięgiem. Jest to pierwsze i podstawowe kryterium selekcji, dlatego warto dokładnie oszacować swoje możliwości finansowe. Nie będzie z tym najmniejszego problemu, w przypadku finansowania zakupu środkami pochodzącymi z oszczędności.

Sprawa komplikuje się nieco w przypadku kredytu, gdyż każdy bank ma nieco inną politykę kredytową i odmienne metody kalkulowania zdolności kredytowej. Warto zatem zweryfikować przynajmniej kilka ofert i dokładnie porównać ze sobą rzeczywiste koszty kredytowania. Dokonać można tego samodzielnie lub zdecydować się na pomoc profesjonalistów. Korzystanie z usług doradców finansowych w wielu przypadkach jest całkowicie bezpłatne – wynagrodzenie wypłaca im bowiem bank, z którym mają podpisaną umowę o współpracy, dlatego warto pomyśleć i o tym rozwiązaniu. Doskonała znajomość ofert i promocji bankowych, a także specyfiki działania i procedur poszczególnych banków może przyczynić się nie tylko do znacznych oszczędności, ale również szybkiego załatwienia wszelkich formalności.

Po drugie: Wybór nieruchomości

Mieszkanie kupujemy zwykle w określonym celu i z nastawieniem na konkretną grupę odbiorców. Tak samo jak wybierając idealne mieszkanie na potrzeby własne, tak i szukając mieszkania pod wynajem należy dokładnie przemyśleć swój wybór. W dużej mierze od decyzji tej zależeć będzie przyszła stopa zwrotu z inwestycji. Jakie zatem mieszkanie będzie najlepsze? Niewątpliwie takie, które w największym stopniu będzie spełniać oczekiwania grupy docelowej.

Celując w studentów, dobrze jest zainwestować w mieszkanie z oddzielną kuchnią i jak największą liczbą pokoi. Nie chodzi jednak o mieszkania czteropokojowe i większe, ale o te odpowiednio rozplanowane. Mając do wyboru mieszkanie dwupokojowe i trzypokojowe o porównywalnej powierzchni, zdecydowanie lepszym wyborem będzie to trzypokojowe. Dlaczego? Gdyż studenci wynajmują zwykle mieszkania na pokoje. Na niewielki i stosunkowo niedrogi pokój znacznie łatwiej znaleźć chętnych aniżeli na duży, który jest też odpowiednio droższy. Co więcej, trzy niewielkie pokoje mają szansę wygenerować znacznie wyższe wpływy z czynszu aniżeli dwa większe. Nastawiając się na rodziny bądź osoby pracujące, również warto stawiać na mieszkania niewielkie, gdyż przeciętny wynajmujący nie jest na tyle majętny, by wynająć coś dużego ani też zbyt skłonny do dalszego życia po studencku i dzielenia mieszkania ze współlokatorami.

Powierzchnia i rozkład to jednak nie wszystko. Niezwykle istotna jest lokalizacja, najlepiej w pobliżu dzielnic biznesowych, uniwersytetów lub centrum miasta. Atrakcyjne są również wszelkie miejsca, z których dotarcie do centrum i innych istotnych punktów miasta jest możliwe w stosunkowo krótkim czasie. Wybierając idealną nieruchomość, warto ponadto zwrócić uwagę na: plany zagospodarowania okolicznych działek, poziom rozwoju infrastruktury, bliskość punktów handlowo-usługowych, a także przyszłe koszty eksploatacyjne – wysokość czynszu, rodzaj ogrzewania, usługi dodatkowe (monitoring, ochrona itd.). Działanie takie uchroni nas przed nieprzyjemnymi niespodziankami w przyszłości.

Po trzecie: Zysk

Inwestycja w mieszkania pod wynajem powszechnie uważana jest jako bezpieczna i niezwykle dochodowa. Czy rzeczywiście tak jest? Na tak postawione pytanie odpowiedzieć można tylko w jeden sposób: to zależy. Przede wszystkim od tego, gdzie kupimy mieszkanie, jakie mieszkanie kupimy i w jakim momencie. Niewłaściwe mieszkanie, kiepska lokalizacja i zakup na tzw. „górce” to sprawdzony przepis na porażkę. Niewątpliwie wiele też zależy od tego, w jaki sposób zakup będzie finansowany. Korzystanie z kredytu może być bardzo dobrym pomysłem, aczkolwiek do jego wyboru trzeba się odpowiednio przyłożyć i przeprowadzić chłodne kalkulacje.

Wnioskując z danych płynących z rynku można jednak uznać inwestycję w nieruchomości za bardzo atrakcyjną. Stowarzyszenie „Mieszkanicznik” szacuje się, że liczba podatników, rozliczających przychody z najmu zwiększyła się w 2017 roku o około 12% rdr, co przekłada się na ok. 60 tys. osób. Na jakie zyski mogą oni liczyć? Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem kształtuje się na poziomie 5,28% netto, a w największych ośrodkach miejskich przekracza 5,50% netto. Dane te potwierdza global Property Guide, szacujący stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości w Polsce na poziomie 5,50%. Przy rekordowo niskich stopach procentowych oraz oddalających się perspektywach ich podniesienia, rynek nieruchomości będzie z pewnością w najbliższych miesiącach kusił kolejne tysiące potencjalnych inwestorów.

Po czwarte: Ryzyko

Jak każda inwestycja, tak i inwestycja w nieruchomości pod wynajem wiąże się z pewnym ryzykiem. Wysoka kapitałochłonność oraz niska płynność to niewątpliwie dwa podstawowe czynniki ryzyka, których trzeba być świadomym. Chęć pozbycia się nieruchomości w przypadku dekoniunktury może być dość czasochłonna, a tym samym kosztowna dla właściciela – nie tylko straci on na malejącej wartości nieruchomości, ale również na kosztach, które generuje. Kolejna kwestia to finansowanie długiem. Niskie stopy procentowe zachęcają do sięgania po tanie kredyty, jednak sytuacja taka nie będzie trwała wiecznie, a biorąc kredyt hipoteczny na okres 20 bądź 30 lat należy spodziewać się przynajmniej kilkukrotnej ich zmiany. O tym, czy wartość nieruchomości w przyszłości wzrośnie i czy będzie ona atrakcyjna dla potencjalnych najemców decydują również: ogólna sytuacja gospodarcza kraju, tempo urbanizacji, trendy rynkowe, miejscowe plany zagospodarowania, zmieniające się preferencje klientów itd.

Czynników, które należy wziąć pod uwagę jest naprawdę sporo. By oszczędzić sobie niepotrzebnego stresu i nerwów, rozsądnie będzie przygotować dokładne kalkulacje dla kilku scenariuszy – pesymistycznego, realistycznego i optymistycznego. Działanie takie uświadomi nam skalę ryzyka i przynajmniej w pewnym stopniu pozwoli się na nie przygotować.

Myślicie o takich inwestycjach? A może już tak działacie?